被限购找人合伙买房投资有风险，不要找房票！

限购限贷，通过合伙买房的形式能破解这个难题吗？房产代持协议会得到法律的保护吗？

举几个例子来看下，是我遇到的合伙买房的情况。

1，婚前合伙，没贷款记录的一方上海户口，且名下无房。而令一方要么有贷款记录，要么有房。如果结婚后再买就是要按照二套来贷款了，现在婚前先双方凑钱按首套买一套怎么样。
虽然已经开始谈婚论嫁，但是还没有结婚就不是家庭，不能看做一个整体。所以婚前买房还算是合伙买房。

优势：
双方凑首付，同时又是首套可以增加杠杆，买个贵的，买个好的，新房摇号也可以优先。买好后再结婚。

劣势：分手风险，合伙买房变成了借款协议，借你的钱买我的房，然后首付我慢慢还给你，房子升值了跟不上产证的人没有任何关系。婚后房产增值部分为共同财产，婚前资产只认欠条。

规避风险：至少签个借款协议，结婚后作废。如果真的分手了，至少可以拿回本金。

2，假离婚后合伙，夫妻有一方上海户口，且没有贷款记录。然后房子正好也要卖掉去置换。适合有孩子的家庭，适合夫妻感情好的家庭，上海房子置换7成首付太难了，假离婚也是没办法的。

新政策要求是看离婚前夫妻共同房产，如果是首套置换那么离婚后双方都没有房产其实还是可以继续按首套来的。新政限制的是那些已经有一套，或者2套房产的人。通过假离婚后夫妻房产更名来无限买房的。不过现在银行对于离婚这个比较敏感，不管之前有没有房都严格审查。

优势：置换资金当首付，可以按照首套3.5成付，置换个大的，带学区的一步到位。新房摇号不知道会不会看离婚记录？如果不看是不是也可以算是无房家庭。感情稳定买好后复婚，基本没啥影响。

劣势：分手风险，这个也是有的。政策风险，按揭查看离婚记录，新房摇号查看离婚记录？复婚后房产增值部分为共同财产，婚前资产只认欠条。

规避风险：生个孩子，签借款协议。

3，找房票投资合作买房–这个要重点说说。
各位因为新政或者其他政策限购了的人通过找个有购房资格的人合伙买房。

比如几个亲戚，几个朋友一起，找个首房首贷的摇号热门新房。几个人合伙出钱，全款买低价房。适合朋友亲戚知根知底，代持人已经有资产，不差钱的一起合作，适当给代持人多一些收益补偿。

优势：摇到新房，二手房全款可以谈低价。

劣势：风险极大，新房从买到产证满5年要7-8年，二手房要满5年，才能不是全额征收增值税。几年后代持人不配合了，只能按照出资金额和约定的利率返还本金，不会保护房产增值部分收益。

规避风险：尽量不要合伙买。拿到产证后抵押给各个投资人？这样房子就不能过户了。签个合伙协议，最终保护的也就是本金，法院不会支持炒房的合伙协议的。

如图所示，这个协议真的是君子协议，风险可以共担，收益到时候看持有人的人品心情。
我也咨询了律师，律师最后的建议是不要借名买房。你做了各种准备，各种签字，各种合约保护一个本来就违规的事情，那你说最后法律会保护你违规的操作吗？

律师建议：

从保障借名人的角度考虑
1、委托律师起草书面的《借名购房协议》，写明出资情况、产权份额情况、配合过户义务并明确违约责任等条款，必要时对该协议进行公证；

案例：(2020)沪01民终4211号
本案中，法院认为“张玉石等三人对涉案房屋虽享有权利份额，但在未与张青云协商一致的情况下，张玉石等三人直接要求变更涉案房屋具有公示效力的登记，不符合双方的约定，该请求依法依约应予驳回。”
本案中，虽然法院认可了合伙买房的各人对房屋享有权利份额，但法院认为，由于几人事先没有就变更登记、协助过户一事作出事先约定，所以要与登记姓名人“协商一致”才能进行过户。
根据该案例我们可以得知，《借名购房协议》必须就各项关键事项作出明确约定，稍有遗漏就会造成严重的损失；

2、购房时必须从自己的账户支付购房款并保留付款凭证；

3、房屋产权证载明出名人为房屋所权人后，要求名义产权人将代持的房产抵押给借名人并办理抵押登记；

4、借名人应保存购房合同、产权证、收款收据、购房发票、完税证明等材料，并实际管理控制房屋。

5、不建议借名买房，尤其不建议通过借名买房的方式投资房产！因为如果是自住还可以通过抵押、实际居住等方式控制房屋，如果是投资的话，约束登记姓名方的手段就更少，也更难取得法院的支持。

推荐下盈科律所的张律师，主做合同纠纷方面，最近有需要可以加他咨询下。
他的公号：逸丰随笔

ps：平时遇到买房相关问题，税费按揭贷款问题，买卖相关流程的问题可以免费咨询。

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