能按揭买房就不要去做全款买房再抵押！

先说结论：能按揭买房就不要去做全款买房再抵押！

我们来比较一下按揭贷款和全款买房再抵押的优势和缺点。全款买房再抵押有些人知道，有些不太清楚，这个模式在贷款行业存在了很长时间，大部分的客户都可以做。

全款买房再抵押就是不使用按揭贷款，通过借钱的方式全款买入一套房产，并且拿到新的产证后，马上向银行申请房产抵押贷款的方式。

可以按揭，首付也够，还需要全款买房再抵押吗？
不需要！
最近有置换需求的客户，多数都有贷款记录，是需要付5成，7成首付的。杠杆极小，如果没有看好的房子和自己的预算差距过大的话，就不用全款买房再抵押，首套的客户杠杆已经很高了，也没有抵押的空间了，一次性买个大的就行了。

全款买房再抵押优势：

1，杠杆高，解决7成首付不够，过桥借款全款买房再抵押，自有3成首付即可最高贷出来房产价值的7成。

2，付款快好议价，过桥资金审批快，3-10天内可以放款，全款买房，卖家10天拿全款。付款方式极好，和房东砍价，可以淘到笋盘，400万买个市场价450万的不是梦。

3，节省税费，全款抵押不用按照按揭首付成数计算贷款成数，做低合同价，以装修，软装费用签总价合同，总价低了自然税费就低了。但是全款抵押有部分银行可按评估价计算，做低不影响抵押成数。

4，节省利息，二套房利率5.25%，全款买房再抵押利率3.85%-4.35%-4.75%-5%-6%都有，每年可以节约0.9%左右。

全款买房再抵押的劣势：

1，不能用公积金，房产抵押类贷款是经营性抵押和消费型抵押，不是按揭抵押所以不适用公积金贷款政策，公积金交的高的最好还是用按揭。

2，有费用，贷款中介服务费，过桥资金使用费用，注册新购公司费用，对公账户打款费用等等，基本上要有房价的1-3个点了。

3，新房期房不可做，因为没有产证所以不能去交易中心做抵押登记。二手房，一手现房可以马上办理产证的才可以进行抵押。

4，偶有监管政策风险，严禁经营性抵押消费抵押违规进入楼市，房住不炒。监管一出手，做一半的也得停下来，所以要多准备几个备选方案。没遇到过全部产品封杀的情况。

这里说下很多房产中介不太清楚如何做，不会推荐这个全款方案，主要原因是不懂，某链是因为不缺客户只做标准单，稍微有瑕疵的都不做。懂金融方案的房产中介会在贷款服务费中加点数，也是一个挣钱的路子哦，而且房产中介和贷款中介一起做的话对买房客户的把控极好，有做房产中介的朋友可以多了解下贷款政策，你的客户群体会越来越多。

总结下，如果看到特别喜欢的房子自己又被7成首付限贷了，可以尝试使用这个全款方案。

如果没有特别喜欢的，就直接按揭买，毕竟7成首付足够的话直接做按揭是最省心最合规的。

PS:不是所有客户都需要贷款，除了买房相关贷款，公司真实经营，家庭正常消费，其他贷款用途一律劝退。如确实有买房相关贷款，可以添加以下微信咨询。