能按揭买房就不要去做全款买房再抵押!


先说结论:能按揭买房就不要去做全款买房再抵押!


我们来比较一下按揭贷款和全款买房再抵押的优势和缺点。全款买房再抵押有些人知道,有些不太清楚,这个模式在贷款行业存在了很长时间,大部分的客户都可以做。


全款买房再抵押就是不使用按揭贷款,通过借钱的方式全款买入一套房产,并且拿到新的产证后,马上向银行申请房产抵押贷款的方式。


可以按揭,首付也够,还需要全款买房再抵押吗?
不需要!
最近有置换需求的客户,多数都有贷款记录,是需要付5成,7成首付的。杠杆极小,如果没有看好的房子和自己的预算差距过大的话,就不用全款买房再抵押,首套的客户杠杆已经很高了,也没有抵押的空间了,一次性买个大的就行了。


全款买房再抵押优势:


1,杠杆高,解决7成首付不够,过桥借款全款买房再抵押,自有3成首付即可最高贷出来房产价值的7成。


2,付款快好议价,过桥资金审批快,3-10天内可以放款,全款买房,卖家10天拿全款。付款方式极好,和房东砍价,可以淘到笋盘,400万买个市场价450万的不是梦。


3,节省税费,全款抵押不用按照按揭首付成数计算贷款成数,做低合同价,以装修,软装费用签总价合同,总价低了自然税费就低了。但是全款抵押有部分银行可按评估价计算,做低不影响抵押成数。


4,节省利息,二套房利率5.25%,全款买房再抵押利率3.85%-4.35%-4.75%-5%-6%都有,每年可以节约0.9%左右。


全款买房再抵押的劣势:


1,不能用公积金,房产抵押类贷款是经营性抵押和消费型抵押,不是按揭抵押所以不适用公积金贷款政策,公积金交的高的最好还是用按揭。


2,有费用,贷款中介服务费,过桥资金使用费用,注册新购公司费用,对公账户打款费用等等,基本上要有房价的1-3个点了。


3,新房期房不可做,因为没有产证所以不能去交易中心做抵押登记。二手房,一手现房可以马上办理产证的才可以进行抵押。


4,偶有监管政策风险,严禁经营性抵押消费抵押违规进入楼市,房住不炒。监管一出手,做一半的也得停下来,所以要多准备几个备选方案。没遇到过全部产品封杀的情况。


这里说下很多房产中介不太清楚如何做,不会推荐这个全款方案,主要原因是不懂,某链是因为不缺客户只做标准单,稍微有瑕疵的都不做。懂金融方案的房产中介会在贷款服务费中加点数,也是一个挣钱的路子哦,而且房产中介和贷款中介一起做的话对买房客户的把控极好,有做房产中介的朋友可以多了解下贷款政策,你的客户群体会越来越多。


总结下,如果看到特别喜欢的房子自己又被7成首付限贷了,可以尝试使用这个全款方案。


如果没有特别喜欢的,就直接按揭买,毕竟7成首付足够的话直接做按揭是最省心最合规的。

PS:不是所有客户都需要贷款,除了买房相关贷款,公司真实经营,家庭正常消费,其他贷款用途一律劝退。如确实有买房相关贷款,可以添加以下微信咨询。


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本篇文章来源于微信公众号:沪漂购房记

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