夫妻双方沪籍已有一套买二套怎么操作？这题我会

最近一些朋友有些购买二套房的问题，分析一下现在可以操作的方案，做个参考，选择自己合适。我们用做题的方式写，这样比较清晰。

题干：基本情况
沪籍：夫妻双方上海户口
名下房产：一套市场价500万

剩余按揭：20万公积金贷款

产证：夫妻2个人名字，满五年

欲购房产：400万

贷款记录：男方首套房主贷人，女方参贷，征信女方无贷款记录。
持有现金：140万左右

公积金缴纳：每个人3000

题目：
怎么买房最合适？都有什么方案？方案请详细写出操作方式及贷款利率年限等。

（1）小题：不想离婚，不想抵押，不想持有公司。
首付只有3.5成140，怎么购买400万二手或者新房？

解：攒钱等，近期买不了。夫妻双方有一方有贷款记录首付需要7成。

（2）小题：不想离婚，可以抵押，怎么办？

解：多种情况
1，可以抵押，不能持有公司，都是金融或者是公务单位人员，直系亲属也不方便出来开公司。

消费抵押：最高300万，10年先息后本，或10年等额本息，按20年还款。利率稍高，约为lpr上浮1-2个点。

还清20万按揭，还有120万，一次抵押出来300万，现金共420万，基本可以全款买下400万房产。（全款买砍价可以狠些）

影响按揭不考虑付7成首付，按揭贷款3成。

经营性抵押：
可以不需要直系亲属公司，找亲戚朋友的靠谱公司，签实际控制协议。
接受新产证，最高7成，房产价值>300万，利率4.65%，10年先息后本，每年归还5%本金。

还清20万按揭，还有120万，抵押300，全款购买400万房产。

不想还清按揭（因为抵押不能用公积金冲抵），以银行评估价计算贷款成数。

用新买的房产进行抵押，全款买房再抵押。增加过桥垫资费用，大约万6每天。全款买400万房产，房产市值约450，评估价500，可贷350万（理想状态下）。

2，可以抵押，直系亲属可以持有公司

经营性抵押：
一抵：3.85%5年期，按20年等额本息还款，父母公司，上父母征信，抵押首套房。（父母太难了，又要出钱买房，还要出征信记录背上债务）

夫妻可以首付7成购买400万房产，不影响按揭审批，可以用公积金冲抵（抵押负债在父母名下）。

3，可以抵押，可以持有公司

产品多了：
二抵，首套按揭不用还清。利率3.95%，20年等额本息还款，可贷6成。

一抵：3.85%5年期，按20年等额本息还款
4.35%20年，按30年等额本息还款

4.65%20年，按20年等额本息还款
等等选择，然后抵押出来去购买二套房。
（3）小题：可以离婚，不想抵押，怎么办？

解：夫妻假离婚，产证去名字。

女方参贷征信没有房贷记录且名下无房，单独可以按首套购买一套住宅。首付够了，直接购买即可。140万首付直接购买400万总价房产。（有些银行要求离婚满1个月，有些拿到离婚证就可以即可享受首套房利率4.65%）

税费不够，可以办理工行税费卡，5年分期。也可男方去办理信贷，把钱打给女方购买房产，不影响按揭贷款办理。双方公积金都可以用来还贷。

（4）小题：可以离婚，可以抵押，怎么办？

解：夫妻假离婚，产证去名字。

如果购买400万房产，没必要抵押。可以考虑更贵的房产，因为有首套资格相当于拥有了三倍杠杆。

不考虑还款，看下最贵可以买多少钱的吧。

首套房抵押300万加自有140万首付，440万首付除以0.35等于1257万总价房产。但是如果按揭贷款超过500万，要提供流水，资产等证明还款能力。所以首付440万购买900万以内房产，按揭贷款500万是比较好办理的。

大概就是这些方案，可以选择的很多，有资产，有部分现金，进可攻退可守。珍惜没有房贷记录的上海单身人士的首套房购买资格，合理使用杠杆。

PS:不是所有客户都需要贷款，除了买房相关贷款，公司真实经营，家庭正常消费，其他贷款用途一律劝退。如确实有买房相关贷款，可以添加以下微信咨询。

本篇文章来源于微信公众号:沪漂购房记

Published by 张初一