夫妻双方均为外地沪籍首付150万如何购买上海房产
上一篇文章写了夫妻双方上海户籍如何购买房产的文章
今天写一下夫妻双方均为外地户籍如何购买上海房产，虽然有很多情况，但是我们还是会一一列举。贷款方案就写个大概，知道有这么个方式就可以了。具体可以看上一篇文章的贷款详情。
还是以应用题的方式写，上次写完夫妻双方上海沪籍如何购房的文章，有朋友说我窥探了他家的隐私，有些情况跟他一模一样连剩余贷款金额都一样。应该是这种情况太多，太普遍了所以才会雷同。
题干：基本情况
户籍：双方外地户籍
购房资格：夫妻双方有一方满五年社保，已婚即可
首付金额：150万
欲购房产：400万
题目：
怎么买房最合适？都有什么方案？方案请写出操作方式及贷款方案。
（1）小题：夫妻双方没有全国范围内房贷记录，首套购买。
解：直接购买，基本上150够3.5成首付了，公积金双方可用。
税费不够可以税费卡补充，最高可办房价的10%额度。
上海买房税费分期卡你知道吗？最高可办房价15%额度！
（2）小题：夫妻双方双方都有房贷记录或一方有房贷记录，上海首次购买。
解：
1，正常购买，不考虑任何金融产品
属于二套购买了，普通住宅首付5成，非普通住宅首付7成。
150万首付外环内可购买300万房产
150万外环外反而只能购买230万左右，超过230首付7成需要161万以上。
所以外环外就很尴尬，他的普通住宅价格限制跟你你的首付成了一个矛盾点。
230万房产需要115万首付，231万房产需要161.7万的首付， 但是你手上150万。建议往外环内买，这样能买个贵点的，多贷一些。
而且400万房产，基本没有概率做低到230万以内，做低也贷不了更多150万首付更不够。
如果正好有120万左右，买外环外230万以内的还是不错的。
2，若执意购买400万房产，需要全款买房再抵押。首付需要5成才有成本低的垫资公司愿意做买卖垫资，市场上也有可以垫资6成的公司，成本稍微高一点。
抵押的情况下就是要付一些成本，垫资成本，贷款服务费，持有公司的成本等。
（1）可以抵押，不能持有公司，都是金融或者是公务单位人员，直系亲属也不方便出来开公司。
消费抵押：新产证可以做。
经营性抵押：可以不需要直系亲属公司，找亲戚朋友的靠谱公司，签实际控制协议。
（2）可以抵押，直系亲属可以持有公司
经营性抵押：直系亲属主贷人，直系亲属持有公司，征信上直系亲属征信。
（3）可以抵押，可以持有公司
经营性抵押：正常经营性抵押，产品最多。
（3）小题：夫妻双方一方没有房贷记录
解：一些操作
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150万就可以买400万房子了。缺点是贵！
大概就是这些方案，没贷款记录的就很从容，有贷款记录的就稍微有点尴尬，需要改变自己的目标，要不就是要付出一些成本。所以上海限购政策还是很严格的，房价泡沫比起深圳来说小多了。
PS:不是所有客户都需要贷款，除了买房相关贷款，公司真实经营，家庭正常消费，其他贷款用途一律劝退。如确实有买房相关贷款，可以添加以下微信咨询。
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本篇文章来源于微信公众号:沪漂购房记
